משפט יצחק גיליון 62 — ביטול שכירות דירה לחג לאחר מתן מקדמה

משפט יצחק • גיליון 62 • הרב יצחק דן גרונברגר

להורדת גיליון 62 בקובץ Word להדפסה — 7 עמודים

פתח דבר

משפחה שכרה דירה לימי החג ונתנה מקצת דמי השכירות. סמוך לחג נתבטלה הנסיעה, ובעל הדירה מבקש להשאיר את המעות בידו, ולעתים אף תובע את יתרת השכר. האם הדין עמו, או שמא עליו להשיב את המקדמה? ומה הדין אם נמצא שוכר אחר תחת הראשון?

אין לשאלות אלו תשובה אחת השווה לכל מעשה. תחילה יש לברר אם חלה השכירות, על מה ניתנו המעות ומה התנו הצדדים; ולאחר מכן יש לעיין בטעם החזרה, באפשרות להעמיד שוכר אחר ובזכויות שכבר נקנו. משרדנו מבקש להעמיד את יסודות הדברים על מכונם, כדי שיהיו דברי התורה מאירים גם בשעת משא ומתן שבין אדם לחברו.

המעשים המתוארים בגיליון הם ציורי דברים לשם בירור ההלכה, ואינם תיאור של מעשה שבא לפני בית דין. אין לפסוק מהם למעשה בלא שמיעת שני הצדדים ועיון בתנאים ובפרטי המעשה.

א האם כבר נקנתה השכירות

תחילת הבירור בקנין ולא בכניסה לדירה

יש שהשוכר אומר: עדיין לא נכנסתי לבית, ואף מפתח לא קיבלתי, ומדוע אתחייב בשכרו? אולם אין תחילת הדירה ותחילת הקנין דבר אחד. בשולחן ערוך חושן משפט סימן קצ סעיף א נתבאר שקרקע נקנית בכסף, בשטר, בחזקה ובקנין סודר; והרמ״א הוסיף שכדין המקח כך דין שכירות קרקע לכל ימי השכירות. וכן נפסק בסימן שטו סעיף א ששכירות קרקע נקנית בדרכים שהקרקע נקנית בהן. נמצא שעשוי הקנין לחול קודם שהחל השוכר להשתמש בבית.

עוד נתבאר בסימן קצ סעיף ב שקנין כסף חל גם בנתינת שווה פרוטה. לפיכך, כשנשכרה דירה מסוימת לזמן ידוע ולשכר ידוע, וניתנו מעות לשם קנין השכירות, אין לומר שמאחר שלא שולם כל השכר לא נעשה כלום. מקצת דמים עשויים לקנות את השכירות, והיתרה נשארת חוב על השוכר. אמנם גם בקנין על ידי מקצת דמים יש פרטים, וכמבואר שם סעיף י; ואין לראות בכל העברת מעות, יהיו תנאיה אשר יהיו, ראיה גמורה שנקנתה כל השכירות.

בגמרא בבא מציעא דף נו ע״ב אמר אביי: ״והאי נמי ביומיה מכירה היא״. הדברים נאמרו שם בבירור דין אונאה בשכירות, ובמתיבתא, ביאור הגמרא שם, נתבאר שהחפץ קנוי לשוכר לאותו זמן. אין מכאן לבדו פסק לכל שאלת ביטול; אלא יש כאן פתח להבנת הדבר: שכירות אינה רק הבטחה להכניס אורח בעתיד, אלא עשויה להיות קניית זכות השימוש לזמן שקבעו.

מה היתה כוונת נותן המעות ומקבלן

אין די בכינוי ״מקדמה״ כדי לברר את הדין. יש מעות הניתנות על חשבון שכר שכירות שכבר נגמרה; יש מעות המופקדות עד שיוחלט אם לשכור; ויש סכום שנקבע בפירוש שאם יחזור השוכר יהא דינו כך וכך. אף אם בפי הבריות קוראים לכל אלו באותו שם, בדין אין עניינם שווה. יש לקרוא את הכתב כולו ולברר את הדברים שנאמרו בשעת ההסכמה, ולא לתלות את הדין במילה אחת.

למשל, אם אמרו בפירוש שעד שיראו את הדירה רשאים הם לחזור ולקבל את כספם, יש לדון על פי תנאם. ואם הסכימו שכבר נשכר הבית והמקדמה היא פירעון מקצת השכר, אי אפשר להפוך לאחר מעשה את התשלום לפיקדון בלבד. גם אופן התשלום עשוי להצריך בירור בפני עצמו; אין אנו באים בגיליון זה להכריע בכל דרכי התשלום הנהוגות כיום ובכל דיני סיטומתא.

ואף במקום שלא נעשה קנין המחייב ממון, אין הדיבור הפקר. בשולחן ערוך סימן רד סעיף ז נאמר: ״הנושא ונותן בדברים בלבד הרי זה ראוי לו לעמוד בדבורו״. בהמשך מבואר דין מחוסר אמנה. חיוב ממון לחוד וחובת עמידה בדיבור לחוד; ואם נטען שנגרם הפסד מחמת ההסתמכות על הדברים, אף טענה זו צריכה בירור לעצמה.

ב מקדמה ותנאי חזרה

אין המקדמה קובעת מאליה את שיעור החיוב

יש הסבורים שכל הנותן מקדמה מקבל עליו להפסידה אם יתחרט, ותו לא; ומנגד יש הסבורים שכל זמן שלא השתמשו בבית זכאים הם לקבל את כל כספם. שתי הסברות אינן יכולות לשמש כלל פסוק. אם חלה שכירות המחייבת את כל השכר, ייתכן שהחיוב גדול מן המקדמה. ואם התנו כדין זכות חזרה והשבת המעות, ייתכן שעל המשכיר להחזירן. עיקר הבירור הוא מה נקנה ומה נתחייבו, ולא כמה מעות הספיקו להעביר בפועל.

בשולחן ערוך סימן שטו סעיף ב נפסק שכשם שאדם מתנה במקח כך הוא מתנה בשכירות. משום כך ראוי לפרש מתחילה עד אימתי רשאי השוכר לחזור, מה יהא דין המעות שכבר שילם, ומה יהא הדין אם נמצא אחר שישכור את הבית. תנאי ברור עשוי למנוע טענות רבות; אך צריך שיהא תנאי שנעשה כדין, ושנתרצו בו שני הצדדים קודם גמר הדבר, ולא הוראה שהוסיף אחד מהם לאחר מכן.

ערבוני מחול לך

לעניין מעות הניתנות על דעת שאם יחזור הנותן יישארו ביד המקבל, יש מקור מפורש בשולחן ערוך סימן רז סעיף יא. המחבר דן בנותן ערבון ואומר שאם יחזור בו יהא ערבונו מחול, וסובר שבאופן שנתבאר שם, כשחזר הלוקח זכה המקבל בערבון שתחת ידו. הרמ״א מביא חולקים שאף בזה לא קנה, משום אסמכתא. הרי שאין דין הערבון דבר פשוט הנלמד מעצם היות הכסף ביד חברו.

מחלוקת זו מלמדת שאין די לכתוב דרך סתם ״אין החזר״ ולהניח שכל שאלה נסתלקה. צריך לעיין אם זו מחילה מותנית, קנס, חלק מעיקר השכר או תנאי אחר; כיצד נעשה החיוב, ומה דינו באותו עניין. אין כוונתנו לומר שכל תנאי ביטול בטל משום אסמכתא, כשם שאין לומר שכל תנאי כזה מועיל. דיני אסמכתא ותיקוני השטרות רחבים, ואין כאן מקום להורות נוסח אחד שיהא יפה לכל שכירות.

ומה שנוהגים בני המקום עשוי אף הוא להיות מן הדברים שיש לברר. אולם אמירה של אחד הצדדים ״כך כולם עושים״ אינה בירור של מנהג. יש לעמוד על מנהג ידוע ומבורר השייך למקום ולסוג השכירות, ועל היחס שבינו לבין מה שהתנו בפירוש. בפרט בשכירות קצרה לימי החג, אין להסיק ממנהגו של משכיר אחד על דעת כל השוכרים והמשכירים.

אם נתנו, דרך משל, אלף שקלים על חשבון ארבעת אלפים, אין המספר לבדו מכריע אם המפסיד יפסיד אלף, ארבעת אלפים או פחות. סדר הבירור הוא: תחילה תוקף השכירות והתנאי, אחר כך סיבת החזרה, ולבסוף חשבון המעות. משרדנו מדגיש סדר זה משום שכאשר מתחילים מן הסכום שביד המשכיר, עלולים לדלג על עצם השאלה מכוח מה הוא זכאי להחזיק בו.

ג חזרה מרצון ואונס

מצא מקום אחר או ששינה את דעתו

שכירות לזמן קצוב שנגמרה כדין אינה מתבטלת מאליה מפני שהשוכר מצא דירה זולה יותר, הוזמן לבית קרוביו או העדיף להישאר בביתו. בסימן שיב סעיף ז נתבאר שבשכירות לזמן ידוע אין שינוי מחיר הבתים משנה את השכר שקבעו. ובקצות החושן סימן שטז ס״ק א נתבאר שאם השוכר יכול לקיים את השכירות ורוצה לצאת, ובאין אפשרות להשכיר לאחרים, אין בידו לכפות ניכוי כפועל בטל; לדעתו משלם את כל השכר.

אין לתלות אפוא את חיוב השוכר רק בשאלה אם לן בבית בפועל. מצד שני, גם כשהשוכר חזר בו מרצונו יש לברר אם נקבע תנאי המתיר לו לחזור, ואם הועמד אחר תחתיו. כמו כן, בשאלת הניכוי כשהבית פנוי נחלקו האחרונים, וכדלהלן. אין לדלג מן הכלל ששכירות מחייבת אל גביית כל סכום הנתבע בלא בירור יתר הפרטים.

אונס שבא לאחר ההסכמה

שונה הוא בירור המעשה כשאירע דבר שלא היה צפוי ומנע את השימוש בדירה. יסוד העיון בדיני אונס בשכירות עולה בסוגיות השוכר את האומנין. בבבא מציעא דף עז ע״א נתבארו חילוקים במי ששכר פועלים להשקות שדהו ופסק הנהר, ותלוי בין השאר בידיעת הצדדים על דרכו של הנהר. במתיבתא, ביאור הגמרא שם, הודגש שהיכולת לדעת מתחילה על האונס היא מן הדברים הנוגעים לחיוב. אין ללמוד משם שכל אונס פוטר כל שוכר; אלה יסודות שיש לעיין כיצד הם שייכים למעשה שלפנינו.

מקור הנוגע במפורש לשכירות בית מצוי ברמ״א סימן שלד סעיף א. הרמ״א הביא תחילה את הדעה שבשוכר בית שמת בתוך זמן השכירות אין משלמים אלא בעד הזמן שדר בו, והביא דעה חולקת. להלכה כתב שאם המשכיר קיבל את כל השכר אינו צריך להחזירו. יסוד הדין שנזכר שם הוא מיתת השוכר, ולא כל שינוי בתכנית נסיעה; וגם המשמעות של החזקת המעות נידונה בתוך אותה מחלוקת.

מכאן יש מקום לעיון במי שחלה ואינו יכול לצאת מביתו, אולם אין להציג את המעשה הזה כאילו נכתב במפורש באותו סעיף. צריך לברר מה טיב האונס, אם נודע מתחילה, אם כל בני הבית מנועים מלדור או רק מקצתם, ואם השכירות הותנתה בצורך מסוים. אף מה ששולם רק חלק מן השכר מצריך דיון בפני עצמו, שהרי לשון הרמ״א היא בקיבל את השכר כולו. אין להרחיב את לשונו בלא בירור.

ולכן אין משרדנו מורה מתוך שאלה כללית בטלפון שכל מחלה מחייבת החזר או שכל מקדמה מותר לעכבה. אין זה מיעוט בכוחה של ההלכה; אדרבה, כך הוא משפט התורה, התולה את הדין במעשה כמות שהוא. מי שטוען אונס יפרש מה אירע ומתי אירע, והצד שכנגד יפרש מה ידע ועל מה סמך. לאחר העמדת הדברים על אמיתתם אפשר לעיין בדברי הפוסקים השייכים להם.

ד כשנמצא שוכר אחר

העמדת אחר תחת השוכר הראשון

בשולחן ערוך סימן שטז סעיף א נתבאר ששוכר בית לזמן קצוב הרוצה לצאת ולהשכירו לאחר עד סוף זמנו רשאי לעשות כן, ובלבד שאין בני ביתו של השני מרובים מבני ביתו של הראשון. ואם אמר בעל הבית לשוכר שישחרר אותו מן השכירות ויניח לו את הבית, נתבאר שם דין הקדמת בעל הבית. יש אפוא יסוד להעמדת אחר תחת השוכר, אך בצדו תנאים המגינים גם על בעל הדירה.

אין ללמוד מכאן שהשוכר רשאי למסור מפתח לכל אדם בלא בירור. צריך לעיין בתנאי השכירות, במספר הדרים, בשימוש שהוסכם עליו ובשאלה אם מדובר בדירה בפני עצמה או במגורים יחד עם המשכיר. נתיבות המשפט, ביאורים לסימן שטז ס״ק ב–ג, דן גם בחילוק הנוגע למקום שהמשכיר דר עמו. כאשר מציעים שוכר אחר, נכון לברר את הפרטים הללו ולהעמיד את ההסכמה על הכתב, ולא להוסיף מחלוקת חדשה על הראשונה.

שכר הבית נגבה מן השני

בקצות החושן סימן שטז ס״ק ב נדונו דברי הסמ״ע בעניין בית שהושכר לאחר, לאחר שהראשון כבר הקדים את שכרו. הקצות תמה על האפשרות שירוויח המשכיר כפל שכירות בשעה שזכות השכירות קנויה לראשון, וביאר שלפי הדין הנידון שם השכר שמתקבל מן השני ראוי לראשון. גם נתיבות המשפט שם ס״ק ב דן בזה, ותלה את הדבר בין השאר בזכותו של הראשון להשכיר לאחר.

מכאן שאין להתעלם מכך שהבית הושכר שוב באותם ימים. עם זאת, יש לברר אם השכירות הראשונה נמשכה והשני בא תחת הראשון, או ששני הצדדים ביטלו אותה כדין וקבעו חיוב אחר בעד החזרה. אין דין שכר המגיע מכוח זכות השכירות כדין תשלום אחר שנקבע כדין בתנאי מפורש. על כן אין לקבוע היתר לגבות פעמיים, וגם אין להורות החזר בכל מעשה, מתוך הכותרת ״נמצא שוכר אחר״ בלבד.

כשלא נמצא אחר והבית עומד פנוי

עוד נחלקו האחרונים אם מנכים מן השכר כנגד מה שהמשכיר נהנה מכך שאין דרים בבית. הקצות בס״ק א חילק בין אונס לבין חזרה מרצון; נתיבות המשפט בס״ק ב כתב על ניכוי לפי מה שאדם רוצה לפחות משכרו כשאין דרים בבית, והביא את דמיון פועל בטל. שיעור ניכוי כזה אינו מספר קבוע, ואין לכתוב שכל בית פנוי מזכה בחצי השכר או בשיעור אחר בלא שומה ובירור.

אף אם התשלום כולל דברים נוספים מלבד עצם הדירה, כגון ניקיון או צריכה הנמדדת בנפרד, יש לברר מה נכלל בשכר הקצוב ומה התחייבו לשלם רק לפי שימוש. בירור זה נשען בראש ובראשונה על ההסכמה שבין הצדדים; אין לחשב הוצאה שלא הוצאה כאילו הוצאה, ואין לגרוע סתם מן השכר הכולל על סמך השערה. חשבון ברור של המעות מסייע להבחין בין טענת דין לבין טעות בחשבון.

ה כשנפגע הבית או נמנע השימוש ברבים

האונס בגוף הבית

עד כאן עסקנו בעיקר במי שאינו רוצה לבוא או אינו יכול לבוא, בעוד הבית עומד לשימוש כפי שנשכר. שאלה אחרת היא כשגוף הבית אינו עומד לרשות השוכר. בשולחן ערוך סימן שיב סעיף יז נתבאר החילוק בין המשכיר בית מסוים ונפל לבין המשכיר בית סתם. בבית מסוים שנפל מחשבים את הזמן שדר בו ומחזירים את השאר; ובבית סתם מוטלת על המשכיר חובת העמדת בית כפי שנתבאר שם. נמצא שיש חשיבות גם לזיהוי הדבר שהושכר ולנוסח ההתחייבות.

אין לדמות כל חסרון לנפילת הבית. תקלה קלה שאפשר לתקנה, חסרון בדבר שלא הותנה עליו וחסרון המונע את עיקר הדירה אינם שווים. אולם גם אין לדחות כל טענה באמירה ״הדירה קיימת״. השאלה היא אם הועמד לשוכר מה שנשכר בתנאים שעליהם נתרצה. דרך משל, כאשר הותנה דבר הנצרך לשימוש בימי החג, יש לברר אם היה זה תנאי מעכב ומה אירע בפועל; אין להפוך פרט שהוזכר דרך אגב לתנאי שלא נאמר.

מכת מדינה אינה שם לכל צער

בשולחן ערוך סימן שכא סעיף א נידון חוכר שדה שנפגעה השקייתה, והרמ״א ביאר שאם נפסד העניין לגמרי והדבר הוא מכת מדינה יש דין ניכוי גם בכיוצא בזה. עוד נתבאר שם שאם אפשר לתקן על ידי טורח ותחבולות אין הדין שווה, והובאה מחלוקת הנוגעת לחזרה מכאן ולהבא. וברמ״א סימן שיב סעיף יז נזכר גם עניין שריפת העיר ביחס לשכר הזמן שלא דרו בו.

אין בדברים אלו פסק מוכן לכל מצב של חשש, קושי בדרך או ביטול נסיעות. יש לברר מה נמנע, על מי באה המניעה, מה היקפה, ואם נפגע השימוש בבית עצמו. גם דבר הידוע לרבים אינו נעשה משום כך בלבד מכת מדינה הפוטרת את כל החיובים. בנידון שיש בו שאלת מכת מדינה יש להביא את העובדות המדויקות לפני דיין, ולהימנע מהיקש חפוז ממעשה אחד לחברו.

בפרט, אין לערבב בין רחמים על מי שנקלע לצרה לבין קביעה שהממון שייך לו מן הדין. ייתכן שבעל הדירה יעשה חסד ויוותר, וייתכן שהשוכר יתרצה לפשרה כדי שלא יפסיד חברו; אך זכות היא להם כשהדבר נעשה מדעתם. אין לקרוא לוויתור חובה ברורה בלא מקור, ואין להשתמש בספק שבדין כדי להכביד על חברו שלא כראוי.

משרדנו רואה חשיבות בבירור מוקדם דווקא מפני שמדובר בימי החג. מי שיודיע בזמן, יפרש את טענתו בנחת וישתדל למצוא פתרון מוסכם, עשוי להציל את ממון חברו ואת השלום שביניהם. דברים אלו הם עצה למעשה בדרכי יושר ושלום, ואינם באים להחליף את עיקר הדין או לקבוע חיוב ממון שלא נתברר.

ו העולה מן הדברים

קודם מסירת המעות

ראוי לשוכר ולמשכיר לפרש בכתב איזו דירה נשכרת, לאילו ימים, למי מבני הבית, ומהו השכר כולו. יפרשו אם המעות הנמסרות הן פירעון על חשבון שכירות שנגמרה או פיקדון עד להשלמת הבירור; וכן עד אימתי אפשר לחזור, ומה יהא דין הסכום שכבר שולם. אם רוצים לקבוע חיוב מיוחד בשעת חזרה, ראוי לקבל נוסח מתוקן ממי שבקי בדיני ממונות, ולא להסתפק במשפט קצר שמשמעותו אינה ברורה לשניהם.

כן ראוי לפרש מה הדין כשנמצא שוכר אחר, כיצד תיבחן התאמתו, ומה הדין בחזרה מחמת אונס. אין בכוח כתב לסלק כל ספק שבעולם, אך הדברים שנאמרו בשעת הסכמה חשובים יותר מן ההסברים שכל אחד נותן לאחר שנולדה המחלוקת. זהירות זו אינה חסרון באמון; היא דרך למנוע מכשול בממון חברו ולשמור על האמון גם כשחל שינוי שלא קיוו לו.

לאחר שנתבטלה הנסיעה

יודיע השוכר למשכיר בהקדם וישמור את ההסכם ואת אישורי התשלום. אם טוען לאונס, יציין מה אירע ומתי נודע הדבר. אם נמצא שוכר אחר, יירשמו הימים ששכר והסכום ששילם, והאם נכנס תחת הראשון או מכוח שכירות חדשה לאחר ביטול מוסכם. המשכיר יפרט מכוח מה הוא מבקש לעכב את המקדמה או לגבות יתרה, ולא יסתפק בטענה שהכסף כבר בידו.

אם אין הצדדים מגיעים להסכמה, יביאו את הדברים לפני דיין הבקי בדיני ממונות. אין להוציא ממון על סמך סברה נאה בלבד, ואין להחזיק בממון חברו מפני שאין בידו כוח לתבוע. הכלל ״המוציא מחברו עליו הראיה״ אינו פוטר מבירור אמת, וכל אחד מן הצדדים מצווה לטעון את אשר ידוע לו כהווייתו. מי שזכה בחסד או בפשרה יידע שאין בכך בהכרח הכרעה לדין במעשה אחר.

כללו של דבר, עצם מתן המקדמה אינו מלמד לבדו שהכסף אבד, ועצם אי הכניסה לדירה אינו מלמד לבדו שהכסף חוזר. קנין השכירות, התנאי, טעם החזרה וזכות השימוש הם מיסודות הבירור. כשנמצא אחר או נחסכה הוצאה יש לברר גם את החשבון הנובע מכך. בדרך זו נשמרים גם תוקף ההתחייבות וגם הזהירות הראויה בממון הזולת.

מראי מקומות לעיון

בבא מציעא נו ע״ב; עז ע״א. מתיבתא, מהדורת זכרון משה, ביאור הגמרא, נו ע״ב אות ב וההערות שם; עז ע״א אות א וההערות שם. שולחן ערוך חושן משפט: סימן קצ סעיפים א–ב, י; סימן רד סעיף ז; סימן רז סעיף יא; סימן שיב סעיפים ז, יז; סימן שטו סעיפים א–ב; סימן שטז סעיף א; סימן שכא סעיף א; סימן שלד סעיף א והגהת הרמ״א. קצות החושן סימן שטז ס״ק א–ב; נתיבות המשפט, ביאורים, סימן שטז ס״ק ב–ג.

לבירור פרטי המעשה ניתן לפנות למשרדנו

052-761-6780 • 1666law@gmail.com

הגיליון נועד לעורר עיון ולבאר את יסודות הסוגיה. אין בדברים הוראה למעשה בלא בירור התנאים ושמיעת בעלי הדין. כל הזכויות שמורות להרב יצחק דן גרונברגר.